Welche Arten von Gutachten gibt es?
Es gibt zwei Arten von Gutachten, die ein Sachverständiger für Immobilien erstellen kann: das Vollgutachten und das Kurzgutachten. Für beide Dokumente nutzt der Gutachter das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren, um den jeweiligen Immobilienwert zu berechnen. Beide Gutachten arten unterscheiden sich jedoch – wie der Name schon vermuten lässt – erheblich in ihrem Umfang und in dem Verwendungszweck, für den sie erstellt werden.
Was ist ein Vollgutachten?
Vollgutachten sind Gutachten, die auch vor Gericht Bestand haben (z. B. im Falle einer Zwangsversteigerung, einer Scheidung oder auch in einem Erbfall). Sie sind sehr umfangreich, detailliert, äußerst aussagekräftig und umfassen rund 40 bis 60 Seiten und auch mehr.
Was ist ein Kurzgutachten?
Wie bereits erwähnt, unterscheidet sich das Kurzgutachten vom Vollgutachten vor allem in seinem Umfang. Der größte Unterschied liegt jedoch darin, dass beim Kurzgutachten die textlichen Beschreibungen, wie u.a. die Beschreibung der Mikro / Makrolage oder die derzeitige Marktsituation und Wirtschaftsstruktur sowie eine detaillierte Baubeschreibung und Definition des Gebäudestandards nur begrenzt Inhalt der Marktwertschätzung sind.
Die Bewertung sowie die Berechnung des Verkehrswerts/Marktwert sind jedoch in beiden Gutachten arten identisch. Diese Art von Gutachten eignet sich z.B. perfekt für eine persönliche Vermögensübersicht oder wenn innerhalb der Familie eine Immobilie z.B. an die Kinder weitergegeben oder verkauft werden möchte und bei einem normalen Hauskauf oder Verkauf.
Wertgutachten / Kurzgutachten
Alternativ zu einem umfangreichen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, ist eine im Umfang zum Verkehrswertgutachten reduzierte Marktwertschätzung in der Lage, einen marktgängigen Wert für eine Immobilie zu ermitteln.
Die zugrunde gelegten Kennwerte und Rechenmethoden sind hierbei identisch zum Verkehrswertgutachten, allerdings sind die textlichen Beschreibungen, wie u.a. Makro- und Mikrolage, derzeitige Marktsituation, Wirtschaftsstruktur sowie eine detaillierte Baubeschreibung und Definition des Gebäudestandards nur begrenzt Inhalt der Marktwertschätzung.
Eine Marktwertschätzung eignet sich insbesondere bei Anlässen, die eine Einigkeit der Vertragspartner voraussetzt, so zum Beispiel bei:
- dem Verkauf innerhalb der Familie
- Bewertung des Immobilienvermögens
- Plausibilisierung bei konkret avisiertem Kauf/Verkauf
- zur Marktwertermittlung der Immobilie vor einem Verkauf
- dem Ankauf eines unbebauten Grundstücks
Gerne beraten wir Sie individuell, welche Art von Gutachten in Ihrem Fall benötigt wird.
Verkehrswertgutachten / Vollgutachten
Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch umfasst als umfangreichste Gutachtenerstellung alle Anforderungen, die durch den Gesetzgeber aufgestellten Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Vorschriften zur Immobilienbewertung gefordert werden.
So ist der Verkehrswert, insbesondere bei dem Verkauf einer Immobilie als neutrale Verhandlungsbasis von großem Nutzen. Zusätzlich wird der Verkehrswert ebenfalls bei folgenden Anlässen zugrunde gelegt:
- Finanzierung, Erbschaft und Schenkung
- Trennung / Scheidung
- Bewertung des Immobilienvermögens
- Bewertung für Finanzamt (steuerrechtliche Zwecke)
Während vor der endgültigen Kaufentscheidung eine überschlägige Wertschätzung als Entscheidungshilfe (siehe Kaufberatung) gewöhnlich genügt, sollte der Hauseigentümer oder Unternehmer den Wert seiner Immobilie in einem regelgerechten Gutachten feststellen lassen. Ein solches Gutachten dient bei Verhandlungen mit potenziellen Käufern und Versicherungen immer als belastbare Grundlage.
Kauf- und Verkaufsberatung mit Marktschätzung
und Ihrem persönlichen Immobiliensachverständigen direkt vor Ort
Unsere Kaufberatung zu Ihrer Wunsch-Immobilie ist eine kostengünstige und zeitsparende Alternative zum Verkehrswertgutachten.
Die Kaufberatung beinhaltet für Ihr Objekt:
- eine gemeinsame Objektbesichtigung
-ein ausführliches Beratungsgespräch
-die rechnerische Verkehrswertschätzung
Bei der Kaufberatung handelt es sich ausschließlich um eine mündliche Beratung innerhalb des durchgeführten Ortstermins. Eine zusätzliche schriftliche Auswertung erfolgt bei der Kaufberatung nicht. Hierfür bieten wir Ihnen die Varianten Kurz-/ oder Vollgutachten an.
Haben Sie Fragen dazu? Kontaktieren Sie uns gerne via E-Mail oder telefonisch. Mit einer Kauf- oder Verkaufsberatung helfen wir Ihnen, Immobilienangebote richtig einzuschätzen und stärken Ihre Verhandlungsposition. So vermeiden Sie Verluste beim Verkauf sowie zu hohe Kosten beim Kauf Ihrer Immobilie.
Welche Ermittlungsverfahren nutzen Gutachter für Immobilien
und für welche Objekte eignen sich diese?
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren betrachtet der Immobiliensachverständige den Substanzwert einer Immobilie und ihres zugehörigen Grundstücks separat. Der Verkehrswert des Gebäudes berechnet sich anhand seiner ursprünglichen Baukosten. Abnutzungserscheinungen werden entsprechend abgerechnet. Der Quadratmeterpreis für den Grund und Boden ergibt sich anhand von Bodenrichtwertkarten. Um den Sachwert zu berechnen, addiert der Gutachter die Werte der Immobilie und des Grundstücks. Das Sachwertverfahren eignet sich beispielsweise zur Wertberechnung von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer selbst bewohnt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren eignet sich am besten für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnung, also vermieteten Immobilien. Der Gutachter ermittelt dabei nicht vorrangig, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, sondern welcher Ertrag sich mit der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen lässt. Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, addiert der Immobiliensachverständige den Bodenwert und den Gebäudeertragswert zusammen. Im zweiten Schritt wird der Wert unter Berücksichtigung baulicher Umstände, die sich wert steigernd oder wertmindernd auswirken können, entsprechend angepasst.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren leitet der Gutachter den Wert einer Immobilie vom Wert ähnlicher Immobilien mit gleichen Merkmalen ab. Das Vergleichswertverfahren kommt üblicherweise zur Wertermittlung von Grundstücken und Wohnungen zum Einsatz. Es eignet sich aber auch zur Wertermittlung für ein Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus).
Falls Sie es noch nicht wussten
Der Begriff "Gutachter" ist lediglich ein sogenannter Oberbegriff und wird im Volksmund so genannt. Bei Behörden z.B. redet man von einem "Sachverständigen". Beides ist jedoch ein und dasselbe.
Hier noch weitere Begriffe, die im Volksmund bekannt sind:
Gutachter für Immobilien
Hausgutachter
Immobilienbewerter
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Immobiliengutachter
Sachverständiger
Gutachter
Sachverständigen
Immobiliengutachten
Immobiliensachverständiger
Wertgutachten Haus
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